Einkünfte aus Vermietung

Wer eine Wohnung besitzt und diese vermietet, erzielt aus steuerlicher Sicht Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Dabei sind die Mieteinnahmen nach Abzug der Kosten für die vermietete Wohnung – zum Beispiel Abschreibung, Zinsen für Kredite, Grundsteuer, Versicherungen, usw. – der Einkommensteuer zu unterwerfen.

Ein Vermietungsverlust kann sogar dazu führen, dass Steuern gespart werden können, sofern der Vermieter noch weitere Einkünfte – zum Beispiel aus nichtselbständiger Arbeit – erzielt, die er mit den Vermietungsverlusten verrechnen kann. Im Falle selbstgenutzten Wohneigentums ist ein steuerlicher Abzug von Kosten grundsätzlich nicht möglich.

Wenn die Wohnung an Angehörige vermietet wird, liegt die vereinbarte Miete in der Praxis oft deutlich unter der ortsüblichen Miete bei Vermietung an fremde Dritte. Insbesondere um Steuersparmodelle zu vermeiden, sieht der Gesetzgeber für diesen Fall einige spezielle Regelungen vor, die mit dem Steuervereinfachungsgesetz 2011 mit Wirkung seit 1. Januar 2012 zum Teil verändert wurden.

Bislang wurde das Mietverhältnis in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt, wenn die mit den Angehörigen vereinbarte Miete weniger als 56 Prozent der ortsüblichen Miete betrug. Damit konnten mögliche Kosten auch nur anteilig in Höhe des entgeltlichen Teils steuerlich berücksichtigt werden. Lag die Miete zwischen 56 Prozent und 75 Prozent der ortsüblichen Miete, musste der Vermieter bei Verlusten aus dem Mietverhältnis eine positive Überschussprognose erstellen, damit die Verluste steuerlich voll abgezogen werden konnten. Diese Überschussprognose entfällt künftig vereinfachend komplett.

Nach der Neuregelung gilt nur noch eine einheitliche Grenze von 66 Prozent der ortsüblichen Miete. Liegt die vereinbarte Miete bei weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete erfolgt wie bisher eine Aufteilung der Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil. In Höhe des unentgeltlichen Teils wird der Abzug von Werbungskosten nicht zugelassen. Übersteigt die vereinbarte Miete hingegen 66 Prozent der ortsüblichen Miete ist von einer vollentgeltlichen Vermietung auszugehen. In diesem Fall wird der Werbungskostenabzug in vollem Umfang gewährt. Die bisherige Totalüberschussprognose entfällt ersatzlos.

Bestehende Mietverträge sollten daher möglichst umgehend überprüft werden. Damit der Werbungskostenabzug künftig ungekürzt vorgenommen werden kann, sollte insbesondere die Miete so bemessen sein, dass die 66-Prozent-Grenze überschritten wird. Sofern dies nicht der Fall ist, empfiehlt sich die Vereinbarung von Mieterhöhungen.

Zudem gilt, dass die Finanzverwaltung nicht nur im Bereich der Miethöhe erhöhte Anforderungen an Verträge zwischen nahen Angehörigen und deren Durchführung stellt. Nachfolgende Punkte sollten bei der Ausgestaltung und tatsächlichen Durchführung von Mietverträgen mit nahen Angehörigen möglichst berücksichtigt werden, damit das Finanzamt das Mietverhältnis grundsätzlich überhaupt anerkennt:

- Der Vertrag zwischen nahen Angehörigen muss rechtlich wirksam geschlossen und tatsächlich auch so durchgeführt werden.

- Der Mietvertrag sollte schriftlich erfolgen. Höhe der Miete und Nebenkosten und die vermietete Wohnfläche sollten enthalten sein.

- Miete und Nebenkosten sind pünktlich zu bezahlen.

(nh)

Quelle: HNA

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