Nationalparkhotel mit Pflegehotel und teurem Wohnen

Gutachter hielten Abriss für notwendig

Bad Wildungen - Hin und wieder hat jemand im Disput ums Kurhausgelände auf dieses Papier hingewiesen, ohne dass der Inhalt öffentlich bekannt wurde: das Gutachten des Unternehmens „Empirica“ vom Januar 2012. Der Wildunger WLZ-Redaktion wurde es nach dem Rückzug des Projektentwicklers Reinhard Ottmann auf Anfrage zur Verfügung gestellt.

„Markteinschätzung und Konzeptionsentwicklung für das Areal Kurhaus“ lautet der Titel der 34 Seiten starken Expertise. Sie macht deutlich, mit welchen Ansätzen Ottmann zunächst an das Projekt heranging. Empirica untersuchte in Abstimmung mit dem Auftraggeber fünf mögliche, teils miteinander verwandte Nutzungsformen für die Fläche: 1. ein barrierefreies Hotel, das so gestaltet ist, dass auch Pflegebedürftige mit Begleitung dort wohnen können. 2. ein barrierefreies Hotel mit integriertem Pflegeangebot, eventuell auf Teilbereiche konzentriert. 3. ein Nationalparkhotel 4. eine barrierefreie Wohnanlage im Universal-Design, gegebenenfalls zum Verkauf an Selbstnutzer. Unter „Universal-Design“ versteht man in diesem Zusammenhang, dass Wohnungen so gestaltet und ausgestattet sind, dass sie gleichermaßen attraktiv für Menschen mit und ohne Behinderung sind. Das Wildunger Unternehmen poresta systems etwa produziert mit seinen optisch ansprechenden und technisch hochwertigen, bodenebenen Duschsystemen für diesen Markt. 5. Wohnangebote für Ältere in Kombination mit Dienstleistungen unter dem Stichwort „Wohnresidenz“. Empirica schaute sich in der näheren und weiteren Umgebung (bis Kassel) um, welche Angebote auf diesen Feldern bereits existieren und funktionieren. Besonders interessant für die Diskussion ums Kurhaus ist eine auf der ersten Seite aufgeworfene Frage: „Falls Abriss und Neubebauung ratsam sind, wie gestaltet sich das Planungsrecht?“ Sie zeigt, dass der Projektentwickler den Abriss des Kurhauses nicht von sich aus zur Vorbedingung machte. Dass dieser Abriss später in den Überlegungen Ottmanns, der Arbeitsgruppe der Stadtverwaltung und der Koalition eine so zentrale Rolle spielte, ergibt sich aus den Ergebnissen, die Empirica zu Tage förderte. Ergänzungsangebote für Kliniken im Kurhaus Unter „Schlussfolgerungen und Empfehlungen“ des Gutachtens heißt es auf Seite 31: „Wegen der besonderen Qualitäten der Stadt und des Standortes sind alle vom Auftraggeber angedachten Nutzungen marktfähig. Allerdings sind für sämtliche geprüfte Nutzungen Abriss und Neubau notwendig. Zum einen ist das Kurhaus in einem sehr schlechten Zustand (über viele Jahre keinerlei Investitionen), zum anderen ist der vorhandene Baukörper ungeeignet für die … marktgerechten Nutzungen.“ Ausnahme: Parkhaus.Ein genauerer Blick auf die Marktanalysen lohnt, auch weil sie zusätzlichen Diskussionsstoff liefern. Mindestens ebenso interessant erscheint die folgende Aussage im Papier: „Will man das Bestandsgebäude und damit die großen Säle erhalten, so wäre eine andere Nutzung, die zum Wirtschaftszweig Kurort passt, in Betracht zu ziehen, zum Beispiel Ergänzungsangebote für Kliniken und medizinische Einrichtungen.“ Wie solche Varianten beschaffen sein könnten und wie ihre Aussichten am Markt wären, dazu sagen die Gutachter nichts, weil es nicht Inhalt ihres Auftrags war.

Die Empirica-Marktanalysen zum Kurhausgelände stammen vom Januar 2012, sind also mehr als zweieinhalb Jahre alt. Manches kann und wird sich geändert haben. Dennoch liefern die Gutachter-Aussagen heute noch Diskussionsstoff. Mit Blick auf das Hotelprojekt wählten sie Göbels Quellenhof, das Maritim und wegen seiner Wellness-Orientierung das Hotel Freund in Oberorke als Vergleichsobjekte aus, dazu das Willinger Pflegehotel. Sowohl Wellness als auch Urlaubsangebote für Pflegebedürftige und ihre Angehörigen versprechen aus Sicht der Autoren Erfolg. Hinzu kommt nach ihren Untersuchungen, dass Bad Wildungen ein Hotel mit 300 Zimmern brauche, das im Preisniveau zwischen dem als hochpreisig eingestuften Badehotel und dem stark nachgefragten Quellenhof liege. „Experten“ hätten diesen Bedarf formuliert, schreiben die Gutachter, ohne die Fachleute namentlich zu benennen. Ausnahme: die Nationalparkverwaltung, die sich wegen einer wachsenden Zahl an Veranstaltungen und Nachfragen ein Haus dieser Größenordnung und Preiskategorie wünsche. Aus diesem Ansatz heraus, der zugleich ein Alleinstellungsmerkmal darstellt, begründet sich die Idee, ein neues Hotel von vornherein als „Nationalparkhotel“ zu konzipieren. Als einen Teilbereich dieses Hotels ließe sich ein Pflegehotel einrichten. Die Nachfrage nach solchen Angeboten werde steigen, denn in Hessen würden 70 Prozent aller Pflegebedürftigen zu Hause von den Angehörigen betreut, Tendenz steigend. Diese brauchen mal Tapetenwechsel, wollen ihn aber gemeinsam mit dem Verwandten erleben. Solche Einrichtungen sind allerdings kleiner dimensioniert, weshalb die Gutachter eine Kombination empfehlen. Neben dem Thema Hotel bearbeitete Empirica den Bereich Wohnen, gleichfalls mit dem Fokus auf der älteren Generation. Diese ziehe nach dem Ausscheiden aus dem Beruf vermehrt in kleine, überschaubare Städte. Deren Attraktivität liege in der Kombination aus städtischem Leben (Stichwort Kultur) und einem subjektiven Gefühl der Sicherheit, das die Anonymität größerer Städte nicht gewährleistet. Auf dem Feld des betreuten Wohnens/Servicewohnens bis hin zum Pflegeheim sieht Empirica den Bedarf durch eine Reihe von Einrichtungen gedeckt, die zumeist beides aus einer Hand anbieten. Anders im Segment „Wohnresidenz“, das „frei finanzierte und überdurchschnittlich gut ausgestattete Wohnanlagen“ umfasse, vornehmlich mit Appartements oder kleinen Wohnungen, von hotelähnlichem Charakter mit Café, Restaurant, repräsentativer Eingangslobby, Bibliotheken, Clubräumen, Kaminzimmern, Schwimmbädern … Im erweiterten Kreis bis Kassel und Bad Arolsen sortierte Empirica nur vier Angebote in dieses Segment ein. Eine Marktchance für Bad Wildungen, folgern die Autoren. Das Gutachten setzt bei Wohnangeboten in der Kurstadt noch eins drauf: Allgemein herrsche in Wildungen ein Mangel an hochwertigem, teurem Wohnraum, während sich ein Überangebot an preisgünstigen Flächen finde. Dies spiegele sich sowohl in der Entwicklung der Mieten als auch der Kaufpreise wider. Die Tarife in den hochwertigen Marktzonen seien gestiegen, in den restlichen Bereichen nicht.In ihrer Empfehlung raten die Gutachter demnach zu einem kombinierten Projekt für das Kurhaus aus Nationalparkhotel mit überschaubarem, abgeteiltem Pflegehotel und hochwertigen Wohn-/Wohnresidenzangeboten.(su)

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