Rechtliche Fragen nach dem Brand in Burgwald

Hausbrand in Burgwald kurz vor Schlüsselübergabe: Wer trägt das Risiko?

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Dieses mit Reet gedeckte Dach in Burgwald  brannte - einen Tag bevor die Schlüsselübergabe an die Käufer geplant war.

Frankenberg/Burgwald. Der Brand des reetgedeckten Hauses in Burgwald ist besonders tragisch für die Eigentümer, weil sie am nächsten Tag die Hausschlüssel an den Käufer übergeben wollten. Und der Fall wirft rechtliche Fragen auf.

Die HNA hat darüber mit dem Vorsitzenden des Haus-, Wohnungs- und Grundstückeigentümervereins Frankenberg, dem Rechtsanwalt und Notar Martin Ernst, gesprochen.

Herr Ernst, wen betrifft in einem solchen Fall des Brandes die Schadensregulierung, die bisherigen Eigentümer oder den Käufer?

Martin Ernst:Diese Frage kann ich hier nicht beantworten, denn sie hängt ab vom Inhalt des Kaufvertrages, den die Eigentümer mit den Käufern geschlossen haben, und von individuellen Vereinbarungen. Diese kenne ich nicht. Ich kann aber auf die grundsätzliche Problematik eingehen.

Wann erfolgt denn die Übereignung?

Ernst:Eigentümer des gekauften Grundbesitzes werden die Käufer mit ihrer Eintragung als Eigentümer im Grundbuch. Diese Eigentumsumschreibung steht ganz am Ende des Vollzuges des Kaufvertrages. Sie erfolgt durch das Grundbuchamt erst, wenn alle Voraussetzungen erfüllt und der Kaufpreis und die Grunderwerbsteuer bezahlt sind. Vom Tag der Beurkundung des Kaufvertrages bis zur Eigentumsumschreibung vergehen Wochen bis Monate.

Wer trägt das Risiko, wenn in der Zwischenzeit das Haus abbrennt?

Ernst:Tritt eine nachteilige gravierende Veränderung während der Vollzugsphase des Kaufvertrages ein, die keine der Kaufvertragsparteien zu vertreten (verschuldet) hat, z.B. ein Brand, hängen die Rechtsfolgen davon ab, wann die Veränderung eingetreten ist (Gefahrübergang). Die Juristen unterscheiden zwischen Eigentum und Besitz. Wie erwähnt, erfolgt der Eigentumsübergang mit der Eintragung im Grundbuch. Besitzer des Kaufobjektes sind die Käufer aber, sobald sie das Objekt nutzen dürfen. In der Regel wird der Besitz eingeräumt durch Übergabe der Schlüssel an die Käufer. Sobald die Käufer Besitzer sind, tragen sie das Risiko. Vereinfacht gesagt: Vor Besitzübergang brennt das Kaufobjekt noch bei den Verkäufern ab; nach Besitzübergang bei den Käufern.

Welche rechtlichen Folgen ergeben sich daraus?

Ernst:Tritt der Totalverlust vor Besitzübergang ein, ändert dies nichts an der Verpflichtung der Verkäufer auf Übereignung des Kaufobjekts in dem Zustand, der bei Vertragsschluss bestand. Da dieser Zustand nicht mehr vorhanden ist, haben die Käufer das Recht, zu bestimmen, welche Ansprüche sie gegenüber den Verkäufern geltend machen; also ob sie das Haus wieder aufbauen sollen, ob Schadensersatz gezahlt, lediglich der Kaufpreis reduziert oder vom Kaufvertrag zurückgetreten werden soll. Es gibt noch viele weitere Fragen zu bedenken, zum Beispiel: Was ist, wenn die Käufer für die gekaufte Immobilie bereits Möbel bestellt haben, die sie nun nicht mehr gebrauchen können? Was ist mit dem Darlehen, das die Käufer eventuell zur Finanzierung des Kaufpreises aufgenommen haben?

Wie ist es in diesem Fall mit der Gebäudeversicherung?

Ernst: Haben die Verkäufer eine Gebäudeversicherung für das Kaufobjekt abgeschlossen, so ändert sich an dieser Versicherung nichts. Der Vertrag geht mit der Eigentumsumschreibung sogar auf die Käufer über. Dies ist so vorgesehen, damit in keiner Sekunde des Kaufvertragsvollzugs eine Lücke im Versicherungsschutz entsteht. Liegt in dem Totalverlust ein Versicherungsfall vor, zahlt die Versicherung die Versicherungssumme aus. Die Verkäufer können ihren Anspruch auf Auszahlung der Versicherungssumme an die Käufer abtreten, wenn diese es akzeptieren. Verkäufer sollten ihre Versicherungsdeckung prüfen, um eine Unterversicherung auszuschließen.

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