Bei Betriebskostenabrechnung

Auf diese Fehler müssen Mieter achten

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Die Betriebskostenabrechnung unter die Lupe zu nehmen, kann sich lohnen. Viele Abrechnungen sind fehlerhaft. Foto: Florian Schuh/dpa-tmn

Vermieter können Mieter an den Betriebskosten ihrer Immobilie beteiligen. Doch was in der Theorie einfach klingt, sorgt in der Praxis immer wieder für Streit. Worauf kommt es an?

Berlin (dpa/tmn) - Mieter zahlen nicht nur ihre Miete. Sie kommen meist auch für die laufenden Kosten auf, die mit der Immobilie verbunden sind. Doch bei der Abrechnung der Betriebskosten kommt es oft zu Fehlern.

"Rund ein Drittel der über 1,15 Millionen Rechtsberatungen der örtlichen Mietervereine dreht sich um Betriebskosten", sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund (DMB). "Nach unserer Erfahrung ist jede zweite Abrechnung falsch, unplausibel oder unvollständig." Drei Fragen an Ulrich Ropertz.

Bis wann muss der Vermieter die Abrechnung spätestens zustellen?

Ulrich Ropertz: Spätestens zwölf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode müssen Mieter ihre Betriebskostenabrechnung erhalten haben. Entspricht die Abrechnungsperiode dem Kalenderjahr, müsste die Abrechnung für das Jahr 2018 also spätestens am 31.12.2019 beim Mieter gewesen sein.

Kommt die Abrechnung später an, muss der Mieter eine eventuell sich aus der Abrechnung ergebende Nachzahlung nicht leisten. Liegt die Abrechnung bis heute noch nicht vor, kann der Mieter sie einfordern, notfalls einklagen. Denn auch nach Ablauf der zwölf Monate bleibt es dabei, dass der Vermieter abrechnen muss. Er kann allerdings keine Nachforderungen aus der verspäteten Abrechnung mehr stellen.

Gibt es bestimmte Punkte, bei denen häufig Fehler passieren?

Ropertz: Typische, in der Rechtsberatung der Mietervereine immer wieder auftauchende Fehler sind: Es werden Kosten abgerechnet, die keine Betriebskosten sind, zum Beispiel Verwaltungs- oder Reparaturkosten. Wartungskosten, etwa für einen Aufzug oder die Heizung, sind Betriebskosten, aber eben nur die reinen Wartungskosten, nicht auch die für eine Reparatur.

Auch die Kosten für den Hausmeister können auf den Mieter umgelegt werden. Ist der Hausmeister aber "Mädchen für alles", führt er also Reparaturen im Haus durch oder übernimmt Verwaltungsarbeiten, müssen bei der Betriebskostenabrechnung entsprechende Abzüge von den Hausmeisterkosten gemacht werden.

Eine korrekte Betriebskostenabrechnung muss das Mietobjekt selbst und den Abrechnungszeitraum nennen. Die Gesamtkosten, die für die einzelnen Betriebskostenarten entstanden sind, und der konkrete Verteilerschlüssel müssen aufgeführt werden. Außerdem muss die Abrechnung die korrekte Aufteilung der Gesamtkosten des Hauses auf die einzelne Wohnung beziehungsweise Mietpartei im Haus enthalten. Am Ende muss dann der auf den Mieter entfallende Kostenanteil mit seinen monatlichen Vorauszahlungen verrechnet werden.

Was muss ich machen, wenn ich Fehler gefunden habe?

Ropertz: Auf Fehler in der Abrechnung ist der Vermieter hinzuweisen, er muss die Abrechnung korrigieren. Bei ganz offensichtlichen Fehlern, wenn zum Beispiel die Position Verwaltungskosten auftaucht, kann der Mieter diesen Betrag auch selbst herausrechnen und entsprechend weniger zahlen. Aber: Oft ist es gar nicht so einfach, Fehler festzustellen. Ob unplausible Kostensteigerungen von einem Jahr zum anderen Jahr auch ein Fehler sind, lässt sich nur durch Einsicht in die Original-Rechnungsunterlagen abklären.

Notdienstpauschalen für Hausmeister sind keine Betriebskosten

Mieter müssen in der Regel alle Betriebskosten zahlen, die im Mietvertrag vereinbart sind. Doch manche Posten, die Vermieter an ihre Mieter weitergeben wollen, sind nicht umlagefähig. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) gilt das für eine Notdienstpauschale, die an den Hausmeister gezahlt wird (Az.: VIII ZR 62/19). Diese Ausgaben gehörten zu den Verwaltungsausgaben, berichtet die Zeitschrift "Wohnungswirtschaft und Mietrecht" (2/2020) des Deutschen Mieterbundes (DMB).

In dem verhandelten Fall wohnten die Mieter seit 2003 in ihrer Wohnung. Vereinbart waren laut Mietvertrag auch Betriebskosten, für die monatlich Vorauszahlungen entrichtet wurden. In der Betriebskostenabrechnung für 2016 rechnete der Vermieter auch eine Pauschale für die Notdienstbereitschaft des Hausmeisters ab. Die Mieter zahlten zwar den Nachzahlungsbetrag, rechneten allerdings die rund 100 Euro für die Notdienstpauschale heraus. Dagegen klagte der Vermieter.

Ohne Erfolg: Die Notdienstpauschale sei nicht umlagefähig, heißt es in der Begründung des Gerichts. Die Kosten entstünden, weil jemand auch außerhalb der üblichen Geschäftszeiten bei Schadensfällen und Havarien erreichbar sein soll. Damit falle diese Pauschale in den Bereich der Verwaltung. Dafür spreche, dass zu den Geschäftszeiten die Meldungen über Notfälle von der Hausverwaltung entgegengenommen werden. Für die rechtliche Einordnung einer bestimmten Tätigkeit kann es nicht darauf ankommen, ob sie außerhalb oder innerhalb üblicher Geschäftszeiten verrichtet wird.

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