Sorge vor Clubs und Kannibalisierung

Kritik an Ferienpark-Konzept „Am Hagen“ in Willingen

Die in Willingen geplante Ferienanlage „Am Hagen“ zwischen Viadukt und Lagunenbad findet auch in der Wirtschaft Kritiker.
+
Die geplante Ferienanlage zwischen Viadukt und Lagunenbad findet auch in der Wirtschaft Kritiker.

Die von Investoren geplante Ferienanlage „Am Hagen“ birgt Diskussionsstoff. Auch aus den Reihen des Willinger Wirtschaftsbeirats kommt Kritik: Es drohe Verdrängung und mehr Club-Tourismus.

  • „Am Hagen“ in Willingen planen Investoren eine Ferienanlage mit 104 Wohnungen. Die Gemeinde hatte die Pläne analysieren lassen.
  • Aus den Reihen des Willinger Wirtschaftsbeirats kommt Kritik: Es werde von Zusagen zurückgerudert.
  • Die Investoren bekräftigen derweil ihre Zusagen, die etwa Club-Tourismus und Verdrängung verhindern sollen.

Willingen – 13 Häuser mit 104 Ferienwohnungen planen die Investoren von sn-Immobilien aus Nordhorn zu bauen, sie zu veräußern und eine zentrale Vermarktung durch einen Vertriebspartner anzubieten. Nachdem im Februar eine von der Gemeinde Willingen in Auftrag gegebene „Konzeptanalyse zur Standort- und Marktverträglichkeit“ der Unternehmensberatung Treugast vorgestellt wurde, melden sich Mitglieder des Wirtschaftsbeirates zu Wort – sie sehen Mängel und haben eine „kritische Untersuchung der Konzeptanalyse“ vorgelegt.

„Wir glauben, dass das Konzept nicht funktioniert“ sagt Benjamin Meyer, selbst Hotelier. Das erste Hindernis für das als gehoben vorgestellte Angebot: 13 dreistöckige Gebäude auf 13 000 Quadratmetern samt 150 Stellplätzen ließen keine ansprechende Optik zu, sondern mehr „Kasernencharakter“. Die Wohnungen selbst hätten meist nur Durchschnittsgrößen, die schwer Vier-Sterne-Ansprüchen gerecht würden, hält die „kritische Untersuchung“ fest. Besonders sei nur das Bad mit Sauna – angesichts der entstehenden Saunalandschaft im benachbarten Lagunenbad für die Kritiker von zweifelhaften Wert.

So wie derzeit vorgesehen seien die Öffnungszeiten der Rezeption spärlich: „Service bedeutet auch, Gästen Empfehlungen zu geben“, sagt Thomas Behle von der Kleingastgeber-Organisation „Mini Inn“. Die nach außen orientierte Anlage soll keinen Spielplatz bieten – ein Nachteil, wenn doch Familien ein Hauptteil der Zielgruppe sein sollen. Ebenso sehen sie die Versorgung kritisch: „Die Gastronomie sagt, sie sei ausgelastet“, berichtet Hotelier Michael Behle. Benjamin Meier fasst zusammen: „Das kann man so bauen, aber dann darf man es nicht gehobenen Standard nennen.“

Kritiker befürchten durch Ferienanlage Verdrängungseffekte in Willingen

Und da werde es schwierig: Die Qualität, die das Projekt böte, gebe es in Willingen zuhauf. Wenn der Ferienpark aber nicht bloß bestehenden Betrieben die Gäste abgraben soll, muss er selbst neue Besucher generieren. In der Konzeptanalyse herangezogene Betriebe schafften dies: etwa CenterParcs in Medebach als etablierte Marke und Landal in Winterberg mit einem großen Reservoir an niederländischen Stammgästen. Dass der Vermarkter „FeWo & Meer“ eigene Gäste mitbringt, bezweifeln die Kritiker.

Die Ferienanlage entstünde am Fuß des Ettelsbergs, nahe bei der Eishalle

Aus der Treugast-Analyse leiten die Kritiker ab, dass die Preise in der Nebensaison um die Hälfte fallen könnten. Das würde einen ruinösen Preiskampf bedeuten. Zumal sie sich dem Argument, in Willingen müssten verlorene Übernachtungskapazitäten ausgeglichen werden, nicht anschließen: Die statistisch erfasste Bettenzahl sei stabil, bei den kleineren Betrieben gebe es eher Zuwächse. Angesichts des demografischen Wandels und bestehender Hotel-Projekte sei eine Aufstockung nicht ratsam – es entstehe derzeit eine Immobilienblase im deutschen Ferienmarkt.

„Eine Fünf-Sterne-Anlage wäre ganz was anderes: Die brächte eigene, neue Gäste“, so Thomas Behle. Eine Kannibalisierung träfe die Betriebe im ganzen Upland hart, die noch Jahre zur Erholung von der Pandemie bräuchten, fügt Michael Behle hinzu. Und Benjamin Meyer hält fest: „Wir haben in Willingen keine Angst vor Konkurrenz. Aber es muss ein verträgliches Konzept sein.“

Kritiker: Wenn Konzept scheitert, stärkt das den Club-Tourismus in Willingen

Wenn die Käufer der Ferienwohnungen die versprochene Rendite nicht einfahren können, befürchten die Kritiker des Projekts, das die Eigentümer sich dem Club-Tourismus zuwenden. Der habe durchaus seine Berechtigung in Willingen – gesteigert werden müsse er aber nicht.

Laut Treugast-Analyse ist die Vermarktung über „FeWo & Meer“ nicht verpflichtend: Einzelne könnten von vornerein ausscheren, andere später, wenn Renovierungen anstehen, fürchten die Kritiker also. Die Investoren Schlüter und Niers müssten sich nach dem Verkauf keine Sorgen machen, die Käufer könnten aus dem ganzen Land stammen, erläutert Michael Behle – ihnen könnte es egal sein, wie sich die Anlage in Willingen auswirkt. Und Probleme mit unbeaufsichtigten Wohnungen seien gut bekannt.

Ein Gegenargument, welches die Investoren bei einer Projektvorstellung im Parlament vorgebracht hatten: Sie wollten nur über eine Woche vermieten. In der Treugast-Analyse ist derweil auch die Rede von vier Übernachtungen in der Nebensaison – wenig mehr als ein „verlängertes Wochenende“, das auch für Clubs attraktiv sei.

Am Hagen mit Blick auf Viadukt und Orenberg ist die Ferienanlage geplant.

Ob die Vermietung über eine Woche in Willingen überhaupt wirtschaftlich sei, bezweifeln die Kritiker derweil: „Das wollen alle“, sagt Michael Behle – doch geschafft werde es kaum. Willingen sei nun einmal hauptsächlich ein Ort für Sekundärurlaube. Und selbst wenn die Vermietung über eine Woche festgeschrieben würde: Wenn der Preis notgedrungen genug gesenkt werde, könne das immer noch billiger sein als ein Wochenende im Hotel – egal ob die sieben Tage genutzt werden, befürchtet Benjamin Meyer. Wenn dann Clubs einziehen, werde es auch für am Konzept festhaltende Ferienwohnungs-Besitzer schwierig. Fortschritte bei der Besucherlenkung, wie sie durch die Fußgängerbrücke am Bahnhof erhofft werden, wären dann zunichte gemacht.

Investoren der Ferienanlage „Am Hagen“ bekräftigen Zusagen an Willingen

Auch wenn es in der Treugast-Analyse anders rüberkommt: „Wir haben klar und deutlich gesagt, dass wir die Bindung jeden einzelnen Eigentümers an die zentrale Vermarktung wollen“, erklärt Rolf Schlüter von sn-Immobilien. Da gebe es kein Zurückrudern, die Aussagen aus dem vergangen Herbst gelten, die Investoren seien zu jeder Festlegung bereit. Sie den Käufern für mehr als zehn Jahre abzuverlangen, sei zwar unsittlich, aber Verlängerungen durchaus möglich. Wie Treugast zur Aussage kam, es handele sich um einn Empfehlung, könne er nicht nachvollziehen – über Interviews zum Projekt hinaus kenne er die Firma nicht. Auch die Vermietung über sieben Tage, fünf oder vielleicht vier in der Nebensaison gelte.

„Wir sind ein Wirtschaftsunternehmen, wir denken an uns – aber auch an die Wirtschaft in der Gemeinde“, sagt Schlüter: Man suche das Gespräch mit lokalen Partnern, und wolle nicht wie innenorientierte Parks jeden Cent für sich behalten – viele Kommunen forderten dies ganz explizit. Derweil könnten auch Kritiker aus touristischen Bereichen wirtschaftliche Interessen nicht verleugnen: Er rät stark von „Kirchturmdenken“ ab. Zumal die Treugast-Analyse, dass allein aus demografischen Gründen 10 bis 20 Prozent an Betten gerade in kleinen Willinger Betrieben verloren gehen könnten, stichhaltig sei.

„Was bedeutet gehoben?“, geht er auf Kritik ein: Die Ausstattung mit Whirlpool, Sauna und Kamin sei das für den Ottonormal-Verbraucher durchaus, eine ähnlich gebaute Anlage in Großenbrode erfreue sich zehn Jahre nach dem Bau weiter großer Beliebtheit. Wenn gewünscht könne der Anteil größerer Wohnungen im Angebotsmix auch erhöht werden.

In vergleichbarem Stil zu den Willinger Plänen hat sn-Immobilien den Strandpark Großenbrode gebaut: Doppelt so groß , aber attraktiv, befinden die Investoren.

Befürchtungen, in der Nebensaison könnten Preissenkungen um 50 Prozent einen ruinösen Wettbewerb auslösen, tritt Schlüter entgegen: „Nie und nimmer, das wäre völlig unwirtschaftlich.“ In der schlechtesten Saison wären es höchstens 30 Prozent.

Recht hätten die Kritiker, wenn sie von einem Immobilen-Boom sprechen, der teils ein Überangebot schaffe – das treffe wegen starken staatlicher Förderung nach der Wende aber die neuen Bundesländer, während es im Westen Nachholbedarf gebe. Und auch Nebenurlaube, wie sie in Willingen verlebt werden, können eine Woche dauern.

„Es gibt gute, sehr gute Angebote in Willingen – aber nicht alle, sonst würden die Club-Touristen nicht in dieser Zahl unterkommen“, sagt Schlüter. Das Projekt solle helfen, sich ein wenig anders aufzustellen – und niemandem etwas wegnehmen.

Geplante Vermarkter für Projekt in Willingen: Es geht um hochwertige Objekte

„Eine unmittelbare Konkurrenz zu den bestehenden Ferienobjekten sehen wir nicht“, erwidert Caroline Führer von „Fewo & Meer“ auf die Kritik. Die Klientel sei eine andere, es gebe kaum Objekte mit eigenen Wellness-Einheit samt Sauna und Whirlpool in der Ferienwohnung. „Wir haben uns auf die Vermietung von hochwertigen Ferienobjekten spezialisiert und verfügen über ein bundesweites Netzwerk, um die entsprechende Klientel anzusprechen und zu bedienen“, erläutert sie: „Fewo & Meer“ präsentiere auf mehr als 50 überregionalen und regionalen Plattformen, die auch Einzugsgebiete wie die Niederlande und Dänemark mit einschließen.

Caroline Führer verweist auf die Zertifizierung von „Fewo & Meer“ in der „ServiceQualitätDeutschland“ Stufe II, bei der die Dienstleistung undercover geprüft wird. Zudem zertifiziere ihr Betrieb Ferienobjekte auf Allergiker-Freundlichkeit und wolle das Angebot auch in Willingen nutzen und so einen weiteren Vermarktungskanal schaffen. So erklärt sie auch ein Detail, welches die Kritiker nennen: Leihbettwäsche wird in der Treugast-Analyse als Service Leistung beschrieben, im 4-Sterne-Segment sollte sie aber Standard sein. Allergiker brächten derweil gerne ihre eigene mit.

Wenn gewünscht könnten sich alle geplanten Wohnungen sterne-zertifizieren lassen – die Belegung der Wohnungen würde entsprechend angepasst. „Unsere Erfahrung zeigt, dass es nicht unbedingt auf eine offizielle Sterne-Zertifizierung ankommt, sondern auf eine hochwertige, gastgerechte Einrichtung der Wohnung und eine professionelle Präsentation des Objektes, mit einer breiten Aufstellung im Internet.“ Nur Objekte, die gewisse Werte in einem internen Punktesystem erreichen, kämen bei „Fewo & Meer“ ins Programm, jährlich werde die Auslastung analysiert und jeder Kunde erhalte einen Bewertungsbogen – dabei gebe es 30 bis 40 Prozent Rücklauf.

Die Preise richten sich nach Angebot und Nachfrage, in auslastungarmen Zeiten werden Objekte günstiger angeboten: „Damit erreicht man Gäste, die ihr Urlaubserlebnis gerne in der Hauptsaison wiederholen“, sagt Caroline Führer: „Preisdumping ist hier nicht zu erkennen.“

Das Projekt wurde bislang zweimal in der Gemeindevertretung diskutiert, die Entscheidung über die Aufstellung eines Bebauungsplans aber auf nach der Kommunalwahl verschoben. (wf)

Das könnte Sie auch interessieren

Kommentare